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的升值潛力。買房的目的是為了自住，但也要考慮日後房產升級的因素。雖然隨著生活水平的提高，我們也許對於自住房產的面積、品質等方面的要求也會相應提高，而對自住房產進行升級時，將“老房子”賣個好價錢會對購買新房大有幫助。

從狹義投資的角度講，“房地產投資”與購買股票、國債和期貨合約沒有什麼兩樣。理由只有一個，那就是對於它的未來增值預期有多少。比如買某隻股票，是因為自己分析它要漲了，預期它什麼時候漲、漲多少，而不會去考慮這隻股票的公司在哪座城市，不會去考慮這隻股票在哪個交易所上市。同樣，如果你想做純粹的“房地產個人投資”，則主要考慮的是該房產的未來增值預期有多少。那麼什麼樣的房產最具有升值潛力呢？

首先，房產作為不動產，其地理位置是最能帶來升值潛力的條件。大型商業圈、交通樞紐等地段的房產升值潛力比較大。其次，所購房產周邊的基本配套設施和政府綜合城區規劃的力度和預期，是否有便捷的交通、學校，都將為樓盤升值起到推動作用。再次，房產所屬的小區的綜合水平，物業設施、安全保障、公共環境以及房屋本身內在的價值等，都將是未來房產升值的評判標準。最後，還要看該房產所屬地的出租率和租金情況。不動產作為一種特殊的商品有兩種變現方法：一是出售，二是出租。一個地區的不動產銷售資料有時會失真，但出租行情作為終端使用者的直接使用，其租金和出租率能夠較為真實，就會明確地告知你該地區物業的真實價值。同時，租金和出租率也是不動產短期收益的衡量指標之一。

考察一處房產的潛在價值

那麼，如何考察一處房產的潛在價值呢？如果將購買的房子租出去，會賺錢嗎？我們用三個簡單的公式即可粗略地估算出房產大體的價值。作為普通人，雖然不能用嚴謹的方法得出專業資料，但可以透過簡單方式作為自己的買房參考。

1．用租金乘數進行估算 租金乘數是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式，計算公式為：租金乘數=投資金額÷每年潛在租金收入。如果得出的結果小於12，即在合理購買範圍之內。比如某套房子的售價22萬元，月租金1500元，那麼它的租金乘數約為12倍。一般來說，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。

但是，如果一處房產的租金乘數超過12倍，就很可能會帶來負現金流。假如若干年後這套房子的售價上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數升到25倍，已經大大超過了合理的範疇。投資者可以將房產的租金乘數與自己要求預期進行比較，也可在不同房產間比較，取其較小者。不過這個方法並未考慮房屋空置、欠租損失、營業費用、稅收等方面的影響。

2．用15年租金收益比較購買價 這種計算方式也是國際專業理財公司評估物業的常用方法，其計算方法主要是以15年為期比較房產購買價格。如果該房產的年收益×15=房產購買價，該物業物有所值；如果該房產的年收益×15》房產購買價，該物業尚具升值空間；如果該房產的年收益×15