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樣的一個分析和推測，如果你從購買力這個角度來考慮房價上漲，北京的房價甚至可以炒到30萬一平米，但是它不能這樣漲，房價會在哪個階段出現問題應該反過來算，算全國房地產開發商最後在什麼節點出現資金鍊斷裂。中國老百姓不會出現違約，你要是從這個角度來看，房地產開發商資金鍊什麼時候會斷裂？假設房地產價格無限上漲，那地產商在買地有一個很大成本，修房有很大的融資成本，它的成交量會逐漸變小，它在這個過程中住房銷售、回籠資金會逐漸萎縮，當資金鍊萎縮到不能夠去負擔它融資成本時，它的資金鍊就會斷，小的房地產公司會先斷。當它出現問題時它就會加速賣房來套現，這就是它的拐點。現在在什麼程度下成交多少房子，導致它的成交額小於支付萬億貸款成本時，它的拐點就可以算出來了。那時我們會看到什麼呢？可能這個房子被炒到10萬一平米了，從10萬到2萬中間全有需求，房地產會從那個價格掉到2萬塊錢是沒有阻力線的，投資房地產是肯定買漲不買跌，當房價往下走時他肯定不願意持有房產，這樣就會拋盤。最後房地產跌到2萬塊錢以下剛性需求才可能接盤。現在我們非常感興趣的是價位到多高時會導致成交量萎縮到一定程度，讓房地產開發商不足以償付他貸款融資的成本，我們要算出這個點，算出這個點就大概會知道房地產大概還會漲多少年。但是現在我還沒有算出來，但是在你的有生之年我肯定會算出來的。

主持人：謝謝宋老師，也謝謝各位嘉賓今天非常精彩的交流和對談。由於我們時間有限，今天的對談活動就到這。

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第一章通往華爾街的坎坷之路（1）

1989年我大學畢業時，已經對華爾街有了足夠的瞭解，清楚那是我的目的地，就在紐約跟大佬們玩金融大聯賽。問題是，我進入的機會為零。那些大金融機構只從全美最頂級的學校招人。他們搜尋頂級商學院，從哈佛、普林斯頓、耶魯和賓州大學挖掘傑出人才。他們很早就確定人選，在這些孩子畢業之前就引入公司獲得工作經驗。達爾茅斯的馬州大學根本就不是他們招聘路線上的一站。他們只要最好的，招聘官只奔向他們認為最能找到人才的學校。

我明白美國的大金融企業是最艱苦的職場。學習過程極端嚴苛，年輕人往往四十歲就累慘了，再也堅持不下去……無休止的工作時間，巨大的壓力，唯恐錯失良機的恐懼。但我仍堅信這是我要走的路，哪怕它註定是一條漫長而艱辛的路，總得攀登上坡。我沒跟任何人商量這事，決定自己去闖，就憑著我的寂寂無名的小學校的經濟學學位。不管從哪個角度看，我跟一個哈佛畢業，在大金融機構的董事會里有十七個關係的孩子相比，都毫無優勢。但是，正像老爸說的，這不是我起步的地方，這是我的結局所在。

於是，我開始苦思冥想我的獨門蹊徑，就像站在艾格爾峰北坡，考慮從哪條路攀援而上。我有的是主意，但要找認識的聯絡人和關係網，就沒招了。我完全不知從何下手。雖然我已經離開伍斯特很遠，但距離華爾街還有好多光年呢。我做好準備接到無數拒絕，但堅信每個“不”都將讓我更靠近“是”。看見了嗎？那麼年輕的時候我就是個心理學家了。

我私下盤算著給自己設定五年進入華爾街的目標……不是某個鋪著長絨地毯的辦公室，而是下面交易大廳的競技場，在那裡人盡其用，遊戲裡最強悍的角色護衛著機構的資產。我堅守著老爸灌輸給我的夢想，金融的莫大誘惑蘊藏在老爸的另一個咒語裡：一個人在一年中每個交易月總能遇到天賜良機……做空者的至理名言。

在眼見老爸小心謹慎步入大牛市後，我說不出為什麼，就是一直很認同做空者，儘管我明白，在傳統意義上，投資世界裡真正的大成功者，是那些尋找正在上升