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過我兩次，可是，我都藉口有事沒去，後來，他大概明白了我心裡的暗結，也就不再約我了。

說到這次開盤，我還和南民敏、趙錦輝有過爭執，原來，按他們的想法，我們這次的房子至少要分兩次到三次開盤，每次開盤都形成一個價格梯度，也就是說透過人為控制供應量，造成房源緊俏的現象。而這樣做的結果就是，每次開盤供應量都很小，往往一搶而空，而購房者等到下一批開盤時，卻發現銷售價格已經上了一個臺階。因此，這種分批上市導致的一個後果就是，專案房價隨之也不斷抬升。

這樣做好處是可以多賺一些錢，可是，這樣做的一個明顯弱點就是銷售週期過長。他們倆是不明白為了這個專案我是把身家性命都搭上了，不僅是抵押了公司的辦公室、自己的住房還向餘巧柔她們銀行借了一大筆錢，而這些壓力每時每刻都壓得我喘不上氣來。我這樣做，不僅是我要還上銀行的錢，最主要的是，皮永仁和王兆瑜的地現在都開始花錢了。當然，我這一次就將第一期的房子全部推出，也是少賺了不少。

我明白南民敏和趙錦輝是為公司好，希望利潤最大化，可是，我希望的是落袋為安。儘管他們倆不高興，我還是堅持了自己的觀點。

作者：醉舞干鏚　回覆日期：2008…7…27　21：51：34

小說揭露？

乖乖……

你先來一句話總結一下不行嗎？大哥？

作者：天佑中華A　回覆日期：2008…7…27　21：55：57

說到這裡，有朋友一定問，你說了半天開盤開盤的，究竟什麼是開盤？開盤究竟有什麼作用呢？簡單地說，把所有對本專案有購買意向的客戶聚到一起，進行集中銷售，俗稱“開盤”。房地產專案的開盤不同於商場、酒店或者專賣店的簡單開業，開業只是為了聚集人氣，而開盤則是把長時間來聚集的人氣集中釋放。

專案售樓部開張以後，總有許多人來諮詢，這些人或者詢問專案的概況，或者詢問專案的開盤時間，或者詢問專案的價格，其關注的樣子都很像迫切需要買房子一樣，但事實並非如此，可能有10％以上的客戶都是同行來踩盤的，30％以上的客戶是來玩的，甚至是來嘆空調的，如何判斷這些人是不是我們的準客戶，同樣有章可循，那就是，讓這些客戶交錢，試想一個沒有誠意買房子或者商鋪的人會從腰包裡掏錢嗎？肯定不會。讓客戶在開盤之前交錢的方式非常多，或者以“誠意金”的名義收取，或者以“會員制”的名義收取，或者出售專門的“VIP貴賓卡”也叫認籌，金額從1000元到10000元、50000萬不等。但是，萬變不離其宗，這些套路總是圍繞著對客戶的擁有感、失落感與安全感，進行軟硬兼施的說服。

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但是他們為什麼認購啊？因為認購可擁有優先選房的權利，擁有5000元的優惠，擁有98折扣，如此巨大的誘惑讓總會讓準客戶不得不動心；然後在給客戶失落感，開盤當天不接待沒購卡的客戶，開盤後就沒有好房源，不購卡就沒有任何優惠與折扣，如此巨大的損失同樣使準客戶不得不動心；當然，最後再給予客戶一個安全感，開盤當天選房未成功者，誠意金原款全額退還，打消客戶的後顧之憂。如此一來，有多少準客戶將要買房子則一目瞭然，開盤當天有多少人交定金則成竹在胸，此定金用於直接定房號，不退。最終目的就是為了用零售的價格做批發的生意。

開盤就是對前期蓄客成果的一次大檢驗，合適的開盤時機，對專案的銷售趨勢起著關鍵的作用。開盤過早，客戶積累不足，既不能給開盤製造氣勢，也不能賣出好價格，給後期銷售帶來極大的壓力，使置業顧問失去信心；開盤過晚，則容易造成客戶流失，使銷控策略失效。如